Hệ số sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong thi công xây dựng nói chung, đặc biệt là xây dựng nhà chung cư, công trình hỗn hợp cao tầng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ khái niệm này cũng như cách tính hệ số sử dụng đất.
Vậy như thế nào gọi là hệ số sử dụng đất? Công thức tính hệ số sử dụng đất cụ thể? Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng khác nhau ra sao? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây.
Hệ số sử dụng đất ở các quốc gia khác nhau có nhiều tên gọi khác nhau như Floor Area Ratio (FAR), Floor space ratio (FSR), Floor space index (FSI),... Tuy nhiên, tất cả đều được hiểu cùng khái niệm và công thức tính toán với FAR. Trong đó, FAR và FSI được sử dụng phổ biến nhất.
Điểm khác biệt giữa FAR và FSI là đơn vị kết quả. FAR sử dụng đơn vị là lần thì FSI sử dụng đơn vị là %. Ví dụ, một khu đất có hệ số sử dụng đất là 1,5 lần nếu tính theo FAR, còn nếu tính theo đơn vị của FSI thì hệ số sẽ là 150%. Do đó, để tránh nhầm lẫn, các bên nên thỏa thuận trước về đơn vị tính trước khi thi công công trình.
Theo quy định hiện hành, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn, đỗ xe) trên tổng diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất - FAR (viết tắt của Floor Area Ratio) có vai trò quan trọng trong ngành xây dựng, thể hiện quy mô công trình và chi phí xây dựng. Ảnh minh họa
Như vậy, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây (tất cả các sàn của các tầng cộng lại, ngoại trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất (m2).
Hệ số này có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây tương ứng với tỷ lệ xây cho phép và thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư, sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất.
Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình / Tổng diện tích lô đất
Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, ngoại trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và chỗ đỗ xe của công trình.
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:
- Tầng hầm, tầng nửa hầm
- Tầng kỹ thuật, tầng áp mái
- Tầng tum
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:
- Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)
- Diện tích mặt bằng ban công, lô gia, giếng thang máy, cầu thang, hộp kỹ thuật, ống khói,…
Ví dụ: Diện tích lô đất là 1.000m2, xây tòa nhà 8 tầng và 2 tầng hầm, mỗi tầng rộng 500m2 (đã trừ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn, chỗ đỗ xe của công trình) thì tính hệ số sử dụng đất như sau:
(8 + 2) x 500 : 1000 = 5 (lần)
Quy định về hệ số sử dụng đất có ý rất nghĩa quan trọng trong xây dựng. Cả chủ đầu tư (tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình), kiến trúc sư và nhà thầu cần nắm rõ để đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình và chi phí xây dựng.
Thứ hai, hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
Khi mua nhà chung cư, ngoài mức giá, vị trí, thiết kế, người mua cũng nên quan tâm tới hệ số sử dụng đất bởi hệ số này tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó. Ảnh minh họa
Thứ ba, hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư dự án. Nếu hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án sẽ càng thấp và ngược lại, hệ số càng cao thì mật độ dân cư sẽ càng cao.
Thực tế cho thấy, chỉ số trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của dân cư tại dự án mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án hết niên hạn sử dụng.
Dự án chung cư thường có niên hạn từ 50-70 năm. Khi hết niên hạn sử dụng, cộng đồng dân cư tại dự án sẽ là chủ sở hữu, họ có quyền xây dựng lại sao cho phù hợp với nhu cầu cũng như quy hoạch của Nhà nước.
Nếu người dân không có khả năng để xây dựng, Nhà nước sẽ kêu gọi các chủ đầu tư mới thực hiện xây dựng. Dù phương án xử lý là gì thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng sẽ càng cao, tức quyền lợi của cư dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ cao hơn.
Nếu dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng dễ tìm được các nhà đầu tư xây dựng mới khi hết niên hạn sử dụng. Bởi lẽ, nhà thầu sẽ tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng, đảm bảo bố trí tái định cư cho dân tại chỗ miễn phí cộng với lợi nhuận của mình. Theo đó, hệ số sử dụng đất cần phải cao gấp 2-3 lần dự án cũ.
Thứ tư, hệ số sử dụng có thể tỷ lệ thuận với lợi ích kinh tế do tăng diện tích sàn. Đặc biệt, khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Thế nhưng, nếu hệ số sử dụng đất quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực. Dự án vì thế cũng giảm mức độ cạnh tranh.
Lưu ý, các chủ đầu tư thường quảng bá các dự án bất động sản nhà ở là mật độ xây dựng thấp, không gian xanh rộng rãi, giao thông thuận lợi, tiện ích đa dạng... Tuy nhiên, bạn cần lưu ý đến hệ số sử dụng đất của dự án. Bởi mật độ xây dựng thấp nhưng các tòa nhà xây quá cao thì mật độ cư dân vẫn rất đông đúc.
Thứ năm, hệ số sử dụng đất cũng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Hệ số càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, chủ căn hộ càng có lợi.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng.
Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
Trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, sẽ cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%.
Riêng các khu vực mà nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng, hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị, tuy nhiên phải đảm bảo các quy định theo bảng sau.
Lưu ý:
Các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội.
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn, đỗ xe) trên tổng diện tích lô đất. Còn mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất hoặc lô đất.
Mật độ xây dựng được chia thành 2 loại:
- Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất).
- Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở, các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Công thức tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của ngôi nhà (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Ví dụ: Lô đất có diện tích 100m2, trong đó diện tích xây dựng công trình là 70m2 thì mật độ xây dựng của công trình là 70/100×100% = 70%.
Trên đây là những thông tin quan trọng về hệ số sử dụng đất. Qua đó, bạn đọc sẽ hiểu hơn về thuật ngữ này cũng như cách tính hệ số sử dụng đất. Dựa vào hệ số này, người mua nhà để ở cũng như nhà đầu tư bất động sản sẽ có những nhận định về một dự án, từ đó cân nhắc, xem xét có nên xuống tiền hay không.
( Theo Lam Giang (TH) / Thanhnienviet )
Link gốc: http://thanhnienviet.vn/2021/08/24/he-so-su-dung-dat-khai-niem-cach-tinh-va-y-nghia/