Một nửa chặng đường của năm 2022 đã đi qua, phác thảo nên bức tranh không đơn màu của thị trường bất động sản. Trải qua giai đoạn sốt nóng, đặc biệt là hai năm đại dịch, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển mình mới với sự trầm lặng mang tính chuyển giao. Trong cuộc trò chuyện với phóng viên, bà Lê Ngọc Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Times Pro đã chia sẻ những góc nhìn riêng về thị trường nửa đầu năm nay.
Năm 2022 đã đi qua một nửa chặng đường, nếu phải lựa chọn giữa các gam màu sáng, màu trung tính và màu tối, bà lựa chọn gam màu nào cho bức tranh thị trường. Bà có thể lý giải cho sự lựa chọn này?
Với tôi, đó không phải là một bức tranh đơn màu. Dù nhiều hơn một màu, nhưng bức tranh thị trường không có sự tương phản hay đối chọi giữa các gam màu. Nửa đầu năm 2022, từ tháng 1 đến tháng 4, gam màu sáng đóng vai trò chủ đạo. Thị trường đã có một giai đoạn rực rỡ. Nhưng từ tháng 5 và tháng 6, gam màu trung tính bắt đầu chi phối, thị trường dần trầm lắng và có dấu hiệu đi xuống. Thực trạng này mang tính quy luật: vòng tuần hoàn. Đầu năm sau Tết, dòng tiền trong dân dồi dào, đa số có tâm lý tìm kiếm sản phẩm đầu tư để “cất giữ” tiền nên gần như năm nào cũng vậy, thị trường bất động sản luôn sôi động đến hết quý 1. Từ đầu quý 2, khi lượng tiền đầu tư bắt đầu vơi, những nhà đầu tư trong quý trước đó bắt đầu chuyển sang giai đoạn kiếm tiền để chuẩn bị một dòng tiền mới, một sự tích lũy mới, chuẩn bị cho một năm tiếp theo. Do đó, tháng 5, tháng 6 thường có xu hướng “trầm” hơn.
Bà Lê Ngọc Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Times Pro
Riêng năm nay, ngoài yếu tố quy luật, thì trước đó thị trường đã ghi nhận thực tế giá bất động sản tăng mạnh ở nhiều nơi, hiện tượng bong bóng về giá đã xuất hiện cục bộ ở một số chỗ, tiềm ẩn những hệ lụy bất cập cho thị trường bất động sản, cho nền kinh tế, buộc Chính phủ phải có sự can thiệp bằng chính sách nhằm lành mạnh hóa và bền vững thị trường. Ngoài ra, một số thông tin đồn đoán, và các thông tin không tốt về chủ đầu tư cũng khiến thị trường trầm lặng hơn.
Trong nguy luôn có cơ, những thách thức thị trường phải đối mặt trong nửa đầu năm mở ra những cơ hội nào trong trung và dài hạn cho thị trường?
Sự thăng trầm như biểu đồ hình sin của thị trường với tôi là một điều tất yếu của quy luật vận động, phát triển. Sự nhạy cảm với thị trường cũng giúp tôi nhận định một thị trường phát triển nóng, thiếu bền vững tất yếu sẽ có sự can thiệp của Nhà nước nhằm bình ổn. Tôi đánh giá “nốt trầm” trên khuông nhạc thị trường giai đoạn này hướng đến những giá trị tích cực. Thứ nhất giúp thị trường giảm đầu cơ, phát triển bền vững. Thứ hai, tạo sự bình ổn giá cho thị trường bất động sản. Và thứ ba, từ giảm đầu cơ, bình ổn giá, cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận dân chúng được mở ra, rộng cửa hơn. Tất cả những yếu tố này góp phần quan trọng tạo nên một thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.
Tôi đánh giá có 4 dòng sản phẩm vẫn có thị trường tốt và là điểm nhấn trong bối cảnh hiện tại. Nói rộng hơn, tôi cho rằng, dù thị trường có khó khăn hay khởi sắc thì 4 dòng sản phẩm này vẫn luôn có chỗ đứng bởi nhu cầu luôn hiện hữu.
Thứ nhất, đó là những bất động sản mà hiện tại đang bị hạn chế tín dụng nhưng hạn chế tín dụng không có nghĩa là hết hoàn toàn. Thực tế, vẫn còn hạn mức mà ngân hàng được sử dụng và “ưu tiên” cho những bất động sản đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, triển khai dự án đúng tiến độ. Thị trường có những chủ đầu tư có dòng tiền dồi dào, họ ko phụ thuộc vào tài chính của ngân hàng mà vẫn làm tốt. Ngân hàng vẫn duy trì giải ngân cho những dự án như vậy.
Thứ hai là những dự án phù hợp với nhu cầu thực - nhu cầu để ở. Sản phẩm chung cư giá tầm trung hoặc nhà ở thu nhập thấp hiện là dòng sản phẩm có lực cầu rất lớn trên thị trường. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này hiện đang rất khan hiếm, cần những chính sách để thúc đẩy, khuyến khích phát triển.
Thứ ba là dòng bất động sản giá rẻ có cơ hội tăng giá trong dài hạn. Đó là những sản phẩm rơi vào khoảng giá tỷ rưỡi - hai tỷ. Khả năng tài chính của các khách hàng mua được dòng sản phẩm này rất là lớn.
Thứ tư là dòng bất động sản có chính sách không phụ thuộc vào ngân hàng. Dòng sản phẩm này sẽ xuất hiện thời gian tới. Tôi đánh giá đây là điểm rất mới trong thị trường bất động sản vào cuối năm nay. Dòng sản phẩm bất động sản không phụ thuộc vào ngân hàng là “con” của những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn. Họ không cần đến việc giải ngân sớm của khách hàng, sẵn sàng giãn thời gian thanh toán cho khách sau khi khách đã vào một lượng tiền nhỏ. Đây là một bước tiến mới của thị trường và sẽ gây ngạc nhiên cho khách hàng.
Mục đích của Ngân hàng Nhà nước khi kiểm soát tín dụng bất động sản là nhằm "hạ nhiệt" thị trường. Nhưng thực tế ghi nhận là bất chấp sự can thiệp của chính sách điều tiết dòng vốn thì giá nhà vẫn leo thang và neo cao, dù thanh khoản giảm. Bà có thể lý giải nguyên nhân của hiện tượng này?
Mục đích của siết tín dụng là để giảm sức mua, giảm tình trạng đầu cơ, hãm lại đà tăng giá của bất động sản. Nhưng giá nhà vẫn leo thang và neo cao là bởi nguồn cung khan hiếm do những ách tắc về mặt pháp lý dự án, trong khi lực cầu cao và không ngừng tăng qua các năm. Việc siết tín dụng làm giảm sức mua nhưng lại càng làm trầm trọng hơn sự khan hiếm nguồn cung khi doanh nghiệp không tiếp cận được vốn để tiếp tục triển khai dự án. Nghịch lý này đã khiến giá nhà tiếp tục tăng, trượt khỏi mục đích ban đầu khi điều tiết dòng vốn của Nhà nước.
Trải qua các biến cố thị trường từ dịch bệnh, lạm phát, bất động sản vẫn luôn cho thấy tính ưu thế so với các kênh đầu tư khác trên các khía cạnh bảo toàn và gia tăng giá trị sản phẩm. Trong bối cảnh kinh tế đầy biến động, các kênh đầu tư như chứng khoán, tiền ảo đang lộ ra nhiều điểm yếu thì bất động sản dù cũng không nằm ngoài tác động tiêu cực của thời cuộc nhưng vẫn tạo dựng được niềm tin về tính “cố định” của tài sản khi sổ đỏ, mảnh đất vẫn nằm yên và gắn liền, hiện hữu với một khu vực, không biến mất dù thị trường trồi sụt ra sao, mà chỉ chuyển từ sở hữu của người này sang người khác.
Bất động sản không mang đến cảm giác “bất định” như sự bốc hơi của chứng khoán, tiền ảo khi thị trường đi xuống. Ngay đến cả sản xuất, dòng tiền tìm đến sản xuất cũng đối mặt với hàng loạt thách thức bởi lạm phát cao dẫn đến các nguồn nguyên liệu đầu vào cho sản xuất tăng cao. Lạm phát cũng khiến người chủ của lĩnh vực sản xuất phải tăng lương cho công nhân viên nhằm bù vào sự trượt giá của đồng tiền. Đấy là những cản trở rất lớn cho lĩnh vực sản xuất trong thời điểm này.
Mới đây, tôi đọc trên Thời báo Kinh tế Việt Nam và chú ý đến con số 13 triệu tỷ Việt Nam đồng trong dân, một con số khổng lồ cho thấy dòng tiền lưu trữ trong dân rất lớn. Đây mới chỉ là con số thống kê của ngân hàng, chưa bao gồm vàng. Dòng tiền này vẫn đang “ngắm nghía” các kênh đầu tư, chỉ là trong giai đoạn hiện tại, dòng tiền đó đang chờ đợi thông tin để đoán biết thị trường, để đoán biết thời điểm đầu tư chắc chắn. Dòng tiền đó giống như đang “ẩn mình chờ thời”.
Theo tôi, thị trường bền vững phải thỏa mãn 2 điều kiện. Thứ nhất là thỏa mãn cung cầu, có sự cân bằng về cung cầu. Thứ hai, sự thỏa mãn ấy phải đóng góp giá trị vào phát triển kinh tế. Với bất động sản, chúng ta không thể phủ nhận tầm quan trọng trong việc phát triển kinh tế khi tạo ra công ăn việc làm, gia tăng được việc tiêu thụ nguyên vật liệu, trao đổi hàng hóa và tạo ra những dịch vụ đi kèm. Bất động sản đang đóng góp cho nền kinh tế không chỉ về GDP mà còn tạo những thay đổi quan trọng về diện mạo, về phát triển kinh tế của một vùng đất, một tỉnh thành qua các khu du lịch, các khu đô thị, các công trình trọng điểm, là đòn bẩy cho thu hút đầu tư, nền tảng cho các lĩnh vực kinh tế khác.
Thị trường bất động sản 2022 đối mặt nhiều thách thức
Đóng góp giá trị vào phát triển kinh tế của bất động sản là không thể phủ nhận. Khúc mắc của thị trường hiện tại là sự lệch pha cung cầu. Hiện tại nguồn cung đang bị chi phối bởi chính sách, các vướng mắc về pháp lý dự án, trong khi nhu cầu sở hữu bất động sản rất cao, dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao khiến người có nhu cầu thực – chiếm đại đa số dân chúng rất khó tiếp cận nhà ở - đây sẽ là gốc rễ cho những bất ổn về an sinh xã hội và kinh tế. Các chính sách, quyết sách của nhà nước cần hợp lý chứ tránh trường hợp siết chặt quá, gây những hệ lụy bất ổn cho thị trường.
Những điểm mới trong nghị quyết 18 sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Có 3 điểm trong Nghị quyết 18 khiến tôi chú ý và ủng hộ. Thứ nhất, đất đai sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý và ở đây bắt đầu có những định nghĩa sâu hơn về quyền sử dụng đó. Sự sâu hơn, rõ ràng hơn sẽ là kim chỉ nam trong việc thực thi các quyết sách lớn của nhà nước, đặc biệt là về quy hoạch. Bởi trên thực tế, nhiều người dân nghĩ rằng nhà nước không có quyền trong mảnh đất của họ, gây ảnh hưởng đến việc giải tỏa và tạo ra sự mất cân bằng trong việc làm, thực thi, triển khai quy hoạch đã đề ra của nhà nước. Trong khi đó, quy hoạch có thể coi là xương sống của sự phát triển của một tỉnh thành hay một đất nước, giúp cho cầu đường xá, giao thông thuận lợi, giao thương thông suốt, thúc đẩy nền kinh tế của cả xã hội đi lên.
Thứ hai là vấn đề quyền sử dụng đất. Khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là toàn thể nhân dân đều có quyền sở hữu đất đai và quyền này không thuộc về riêng một cá nhân nào trong xã hội. Tất cả mọi người đều có cơ hội được sở hữu nhà, sở hữu nơi ở. Khi sống ở nước ngoài, tôi nhận thấy với một số nước như Úc, Anh, người dân có công việc là đều có thể mua được nhà. Nhưng tại Việt Nam, giá nhà đang quá cao so với thu nhập, rất nhiều người không có khả năng mua nhà thì điểm mới của nghị quyết 18 đang hướng đến việc mở ra cơ hội an cư với người thu nhập thấp.
Thứ ba là người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao. Việc đánh thuế làm giảm thiểu nhu cầu đầu cơ và tránh lãng phí tài nguyên đất. Tất nhiên là những người giàu họ có quyền sở hữu nhiều tài sản nhưng không để việc sở hữu nhiều tài sản trở thành đầu cơ, nghĩa là tài sản không mang lại giá trị, không tạo ra giá trị. Với đầu cơ, rất nhiều người mua bất động sản nhưng họ lại để hoang hóa và không khai thác, dẫn đến việc bất động sản chỉ nằm yên đó, không tham gia vào mạch vận động của nền kinh tế, không đóng góp vào sự gia tăng, tăng trưởng của kinh tế.
“Không có đam mê, khó có thể tồn tại với nghề môi giới bất động sản”
Bà có thể chia sẻ về những áp lực mà các sàn môi giới bất động sản và các môi giới cá nhân đang phải đối mặt trong giai đoạn này? Trong giai đoạn này, các sàn giao dịch và các cá nhân cần có sự thích ứng, chuyển mình như thế nào?
Lượng giao dịch trên thị trường đã bị giảm đi đáng kể trong giai đoạn trầm lắng. 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 250.000 giao dịch nhưng các tháng gần đây thì giao dịch không đáng kể. Rất nhiều yếu tố như tôi đã phân tích ở trên là nguyên nhân của sự giảm tốc này.
Thời điểm này không phải là lúc bán hàng nhanh mà là lúc các môi giới phải nỗ lực không ngừng để trau dồi kiến thức, kĩ năng, chuyên môn sâu để có thể chăm sóc khách hàng tốt hơn, giải đáp được tất cả các vấn đề mà khách hàng đang lăn tăn.
Khi môi giới không bán được hàng thì tất nhiên sàn bị ảnh hưởng. Nhưng áp lực của sàn còn lớn hơn trong vai trò là một bộ máy vận hành. Các sàn vẫn phải chú trọng đào tạo về nhân sự. Bên cạnh đó, sàn bắt buộc tìm những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng thời điểm này. Khách hàng tiềm năng hiện tại là những khách hàng đang có tiền mặt, gửi tiền trong ngân hàng là chính.
Ở thời điểm trước, môi giới có thể tập trung vào nhóm khách hàng thích rủi ro cao là chơi chứng khoán, tiền ảo – những người chốt lời ở lĩnh vực này sẵn sàng đổ tiền sang bất động sản thì hiện tại, nhóm khách hàng này không còn nữa, môi giới cần tìm đến nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt. Nhóm khách này có đặc điểm là kĩ tính, tìm hiểu sâu sản phẩm, thị trường. Họ yêu cầu sàn và môi giới phải uy tín và có thể giải đáp được tất cả các thắc mắc, mọi lo lắng.
Như vậy, một bài toán khác được đặt ra là sàn phải có nhân sự tốt và sản phẩm tốt để đáp ứng thị hiếu mới của khách hàng. Quá trình thích ứng, chuyển đổi này sẽ là khoảng thời gian chờ khi vừa phải tìm những dòng sản phẩm tốt, vừa đào tạo sale thích nghi với tình hình mới, thích ứng với sản phẩm mới. Thời gian chờ này tiêu tốn của doanh nghiệp một lượng tài chính không nhỏ trong khi doanh thu thì sụt giảm, các chi phí vận hành vẫn phải duy trì. Đây là một bài toán thách thức với các doanh nghiệp bất động sản hiện tại.
Chuyện nghề của các môi giới có thực sự khó khăn như truyền thông đang kể: nhiều tháng liền không có giao dịch, bỏ nghề, chuyển nghề khi thị trường không còn sôi động như giai đoạn trước?
Nghề nào trong xã hội cũng thế, lúc thịnh thì nhiều người tìm đến, lúc suy thì nhiều người rời đi. Khi thị trường bất động sản tốt, rất nhiều người từ nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác tham gia vào thị trường với kì vọng tìm kiếm những cơ hội tốt hơn về thu nhập hay những cơ hội đổi đời.
Là một người tham gia lâu năm trên thị trường, tôi muốn chia sẻ nghề môi giới bất động sản là một nghề khắt khe vì yêu cầu kiến thức, kĩ năng, kinh nghiệm chuyên môn rất vững để có thể tư vấn bán những sản phẩm giá trị lớn, cần ở người môi giới sự kiên trì, bền bỉ, tận tâm và nỗ lực không ngừng trên hành trình làm nghề. Vì thế, với những bạn mới vào nghề hay gặp khi thị trường khó, vài tháng không có giao dịch có thể khiến các bạn nản và rời bỏ công việc. Nghề môi giới không chỉ là nghề, là kĩ năng, kiến thức mà còn là đam mê. Thị trường lên xuống là quy luật vận động tất yếu, hiểu được điều này sẽ có tâm thế bình thản, vững vàng để đợi thời mới, cơ hội mới. Không có đam mê, khó có thể tồn tại với nghề môi giới bất động sản.
Nếu bạn đến với một nghề nào đó chỉ để kiếm tiền thì khi cái đích kiếm tiền không được như ý, bạn cũng sẽ rời đi. Tôi cho rằng tiền bạc là yếu tố quan trọng nhưng không phải là mục đích duy nhất khi chọn, khi muốn gắn bó với một nghề như một phần tạo nên ý nghĩa, giá trị của cuộc sống cá nhân.
Cảm ơn bà về cuộc trò chuyện này!
Thúy An (thực hiện)
Link bài viết gốc: https://thanhnienviet.vn/2022/09/15/thi-truong-bds-2022-cua-sang-trong-thach-thuc